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中国时报社论从居住正义到土地正义
2020-04-27
在民进党总统候选人蔡英文公布其住宅政策后,马英九总统也在日前宣布其土地与住宅政策,标举着实现「土地正义」之大纛,其四大措施包括:市价徵收土地、不动产交易实价登录、徵空地税、推动住宅法立法。朝野两党,从居住正义到土地正义,虽然仍有不足之处,但确实已迈进一大步。 

 台湾的土地与房屋的税制,在世界各国中,独树一帜。既有根源于三民主义的涨价归公思想,又有光复后平均地权的思考,更有传统上要对一般民众住宅及土地「惜民轻税」的考量,加上实务上运作的问题,结果是形成一个混乱的特殊体制。 

 例如,在整个土地与房屋税制中,「市价」几乎是不存在;存在的是如公告地价、土地公告现值、房屋评定现值等名词,分别作为课徵地价税、土地增值税、房屋税及房屋交易所得税等之标準。而不论是公告地价、土地公告现值、房屋评定现值,都是由各地方政府组成的所谓评议委员评定其价格,且其价格往往与市场价格有相当的差距。公告地价与公告现值大多是市价的五成到八成,低者可能只有二成;房屋现值则远低于市价,差距之大,从五、六倍到廿倍不等。差距过大的结果,是不论课税或土地徵收作业,都建立在一个虚伪而不存在的基础上,因此衍生许多问题。 

 最明显弊病有两个,一个是政府在徵收土地时,因价格过低,引发民众抗争;如顺利完成徵收,也是损害了民众权益。另一个弊病是造成社会不公,炒作土地、房市投机者,获取高利却缴交低税。台湾週期性的房地产飙涨、炒作歪风一直无法遏制,对投机者过份「友善」的房屋与土地税制是重要因素。 

 虽然其弊病明显,但因涉及的既得利益太大,数十年来,政府都不敢更动此制度─顶多对地方政府「道德劝说」,期望能把评定的价格与市价拉近。这次,因为房价飙涨成为社会之痛、全民公敌,朝野两党才在总统大选前,纷纷提出各自的土地、房屋政策,而且都儘量向「市价」靠拢,两党的政策都有可取、值得朝野政党共同努力推动之处。 

 以马总统宣布的土地正义四大措施中的第一项:市价徵收而言,其实早在三十年前就该作了。民国七十年代,政府推动各项公共建设时,导致进度落后的首要因素,永远是写着「土地徵收困难」;徵收困难的原因,则是徵收价格过低,只有市价的几成,民众当然誓死抗争。当时,许多第一线徵收作业官员就提出「应以市价徵收」的建言,但从来未被採纳,这次终于要给予法制化,此作法值得肯定。 

 此外,马总统承诺推动的不动产实价登录,建立公开透明制度,虽然表面上是一小步,但这一小步却可能是未来迈进一大步的基础。房市缺乏透明的实价交易资料,不但让投机者易炒作哄抬,更让合理税制无法上路,只能「虚拟」一个价格作为各种课税依据。实价登录上路并累积一定资料量后,相关税制回归市价、以实价课徵,就成为可行的政策。 

 长期来看,蔡英文提出的「不动产实价课税」与「不动产两税合一」,在实价登录的基础上,就有其可行性,也更值得採行。现制对不动产交易的课税,採土地、房屋分离;土地依公告现值课土增税,房屋则因无法取得实际交易价格,只能按房屋评定现值的一定比例课财产交易所得税。其结果就是广为学者批评的炒房获暴利却几乎不必缴税,既助长炒房、又造成税赋不公。但在实价登录上轨道后,不动产实价课税就水到渠成。而在实务上,民间买卖房地产都是一个总价,没有人把地价、房价分开算,只有向政府申报买卖时才刻意拆开计,且标明的价格都是虚幻价格而非实价。如未来对不动产交易课税採「两税合一」且以实价课税,既能匡正现行税制之缺失,又合乎民间交易实务,值得政府採行。 

 大选当前,朝野政党不以口水、攻击、抹黑为尚,而能各自提出政策,是该肯定;两党针对居住正义、土地正义提出的政策,都有可取之处。如果朝野两党能合作,把双方提出的政策结合,一起推动,则庶几可为台湾带来真正的居住正义与土地正义。